1.什么是農(nóng)村宅基地？

《中央農(nóng)村工作領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室農(nóng)業(yè)農(nóng)村部關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)農(nóng)村宅基地管理的通知》（中農(nóng)發(fā)〔2019〕11號(hào)）及《江西省農(nóng)村村民自建房管理辦法》(省政府令〔2023〕262號(hào))規(guī)定，農(nóng)村宅基地是農(nóng)村村民用于建造住宅及其附屬設(shè)施的集體建設(shè)用地，包括住房、附屬用房和庭院等用地，不包括與宅基地相連的農(nóng)業(yè)生產(chǎn)性用地、農(nóng)戶(hù)超出宅基地范圍占用的空閑地等土地。

2.宅基地歸誰(shuí)所有？

農(nóng)村宅基地歸本集體成員集體所有。

《中華人民共和國(guó)憲法》第十條規(guī)定，農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地，除由法律規(guī)定屬于國(guó)家所有的以外，屬于集體所有；宅基地和自留地、自留山，也屬于集體所有。

《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)物權(quán)法）第五十九條規(guī)定，農(nóng)村集體所有的不動(dòng)產(chǎn)和動(dòng)產(chǎn)，屬于本集體成員集體所有。

《中華人民共和國(guó)土地管理法》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)土地管理法）第九條規(guī)定，宅基地屬于農(nóng)民集體所有。《中華人民共和國(guó)土地管理法》第十一條規(guī)定，農(nóng)民集體所有的土地依法屬于村農(nóng)民集體所有的，由村集體經(jīng)濟(jì)組織或者村民委員會(huì)經(jīng)營(yíng)、管理；已經(jīng)分別屬于村內(nèi)兩個(gè)以上農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織的農(nóng)民集體所有的，由村內(nèi)該農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織或者村民小組經(jīng)營(yíng)、管理；已經(jīng)屬于鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）農(nóng)民集體所有的，由鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織經(jīng)營(yíng)、管理。

3.農(nóng)村村民對(duì)宅基地享有什么權(quán)利義務(wù)？

《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》第一百五十二條規(guī)定,宅基地使用權(quán)人依法對(duì)集體所有的土地享有占有和使用的權(quán)利，有權(quán)依法利用該土地建造住宅及其附屬設(shè)施。

《中華人民共和國(guó)土地管理法》第十條規(guī)定，農(nóng)民對(duì)宅基地依法享有使用權(quán),有保護(hù)、管理和合理利用宅基地的義務(wù)。

4.什么是“一戶(hù)一宅”？

《中華人民共和國(guó)土地管理法》第六十二條規(guī)定,農(nóng)村村民一戶(hù)只能擁有一處宅基地,其宅基地的面積不得超過(guò)省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)。農(nóng)村村民出賣(mài)、出租、贈(zèng)與住宅后，再申請(qǐng)宅基地的，不予批準(zhǔn)。

《中央農(nóng)村工作領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室農(nóng)業(yè)農(nóng)村部關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)農(nóng)村宅基地管理的通知》規(guī)定，農(nóng)村村民應(yīng)嚴(yán)格按照批準(zhǔn)面積和建房標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)住宅，禁止未批先建、超面積占用宅基地。經(jīng)批準(zhǔn)易地建造住宅的，應(yīng)嚴(yán)格按照“建新拆舊”要求，將原宅基地交還村集體。對(duì)歷史形成的宅基地面積超標(biāo)和“一戶(hù)多宅”等問(wèn)題，要按照有關(guān)政策規(guī)定分類(lèi)進(jìn)行認(rèn)定和處置。

5、農(nóng)村村民使用宅基地的面積及建房的高度、面積有限制嗎？

有限制。《江西省實(shí)施〈中華人民共和國(guó)土地管理法〉辦法》規(guī)定，占用原有宅基地和村內(nèi)空閑地的，每戶(hù)宅基地不得超過(guò)一百八十平方米；確需占用耕地的，每戶(hù)宅基地不得超過(guò)一百二十平方米；因地形條件限制、居住分散而占用荒山、荒坡的，每戶(hù)宅基地不得超過(guò)二百四十平方米。

《贛州市農(nóng)村住房建設(shè)管理?xiàng)l例》第十條規(guī)定，農(nóng)村村民一戶(hù)只能擁有一處農(nóng)村宅基地，面積不得超過(guò)本省的規(guī)定。農(nóng)村住房建設(shè)每戶(hù)建筑面積不得超過(guò)三百五十平方米，住房層數(shù)不得超過(guò)三層，住房檐口高度不得超過(guò)十一米。

6.農(nóng)村村民申請(qǐng)宅基地建房需要符合哪些條件?

農(nóng)村村民符合下列條件之一的,可以以戶(hù)為單位向本村集體經(jīng)濟(jì)組織或村民委員會(huì)申請(qǐng)宅基地建房:

（一）共同生活居住在同一住址的農(nóng)村家庭成員，具備分戶(hù)條件需要建設(shè)住宅的；

（二）無(wú)農(nóng)村自有住房或者現(xiàn)有人均住房面積低于縣人民政府規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的；

（三）現(xiàn)有住房屬于危舊房需要拆除重建的；

（四）原有住房因?yàn)?zāi)害等原因損毀需要重建的；

（五）因國(guó)家、集體建設(shè)需要遷建或者按照政策實(shí)行移民搬遷的；

（六）因保護(hù)文物、革命遺址、古建筑等原因，原有住房已經(jīng)被依法保護(hù)需要另行安置的；

（七）為改善住房條件，需要改建、擴(kuò)建或者拆舊建新的；

（八）法律、法規(guī)規(guī)定的其他條件。

自愿退出現(xiàn)有宅基地的農(nóng)村村民，可以以戶(hù)為單位向本村集體經(jīng)濟(jì)組織或村民委員會(huì)申請(qǐng)參加縣、鄉(xiāng)人民政府組織的集中住房建設(shè)。

7、農(nóng)村村民申請(qǐng)宅基地建房哪些情形不予批準(zhǔn)？

農(nóng)村村民申請(qǐng)宅基地建設(shè)住房，有下列情形之一的，不予批準(zhǔn):

(一)不是本集體經(jīng)濟(jì)組織成員的，但是縣人民政府組織集中建房的除外;

(二)不符合一戶(hù)一宅的;

(三)不符合鄉(xiāng)鎮(zhèn)國(guó)土空間規(guī)劃、村莊規(guī)劃的;

(四)將原有住房出賣(mài)、出租、贈(zèng)與他人或者改作生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)用途的;

(五)申請(qǐng)的宅基地存在權(quán)屬爭(zhēng)議的;

(六)申請(qǐng)人屬于政府集中供養(yǎng)的特困人員的;

(七)法律、法規(guī)規(guī)定不予批準(zhǔn)的其他情形。

8、農(nóng)村村民申請(qǐng)宅基地建房應(yīng)提供哪些資料？

符合宅基地申請(qǐng)資格條件的農(nóng)戶(hù)，以戶(hù)為單位向村、組集體提出宅基地建房申請(qǐng)，并提供以下材料：

1.《農(nóng)村宅基地和建房（規(guī)劃許可）申請(qǐng)表》；

2.申請(qǐng)人身份證和戶(hù)口簿；

3.《農(nóng)村宅基地使用承諾書(shū)》；

4.依法應(yīng)當(dāng)提供的其他材料。

9、農(nóng)村村民如何申請(qǐng)宅基地?

一般情況，符合宅基地申請(qǐng)條件的農(nóng)戶(hù)，以戶(hù)為單位向具有宅基地所有權(quán)的農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織提出書(shū)面申請(qǐng)。如果沒(méi)有組級(jí)集體經(jīng)濟(jì)組織的，則由村民向村民小組提出申請(qǐng)。沒(méi)有分設(shè)村民小組或宅基地和建房申請(qǐng)等事項(xiàng)已由村級(jí)組織辦理的，村民直接向村級(jí)組織提出申請(qǐng)。

10.宅基地由誰(shuí)審批？

根據(jù)《中華人民共和國(guó)土地管理法》第六十二條第四款，農(nóng)村村民住宅用地，由鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府審核批準(zhǔn)；其中，涉及占用農(nóng)用地的，依照本法第四十四條的規(guī)定辦理審批手續(xù)。第四十四條規(guī)定，建設(shè)占用土地，涉及農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地的，應(yīng)當(dāng)辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批手續(xù)。

11. 農(nóng)房與商品房的區(qū)別是什么?

農(nóng)房是農(nóng)村中供村民居住的房屋,與商品房的區(qū)別主要有:一是土地性質(zhì)不同：農(nóng)房建設(shè)占用集體所有土地，商品房則占用國(guó)有建設(shè)用地。二是取得方式不同：農(nóng)房只允許符合條件的農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員申請(qǐng)取得宅基地進(jìn)行建設(shè)，商品房是由具有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資質(zhì)的企業(yè)取得國(guó)有建設(shè)用地開(kāi)發(fā)建設(shè)。三是土地使用年限不同：現(xiàn)行法律和政策沒(méi)有具體規(guī)定農(nóng)村宅基地使用權(quán)期限；商品房用地的土地使用年限一般是70年，使用權(quán)期間屆滿(mǎn)的，自動(dòng)續(xù)期。四是交易條件不同：農(nóng)房只能在本村集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)部經(jīng)批準(zhǔn)后交易給符合宅基地分配資格的成員，不得抵押；商品房可以在市場(chǎng)上出售、租賃和抵押，交易自由。

12. 原址翻建是否需要宅基地審批？

要審批。《農(nóng)業(yè)農(nóng)村部自然資源部關(guān)于規(guī)范農(nóng)村宅基地審批管理的通知》（農(nóng)經(jīng)發(fā)〔2019〕6號(hào)）規(guī)定，宅基地原址翻建、改擴(kuò)建和異址新建，需要啟動(dòng)宅基地審批程序。
    13.何為農(nóng)用地轉(zhuǎn)用？

根據(jù)《中華人民共和國(guó)土地管理法》第四條第三款規(guī)定，農(nóng)用地是指直接用于農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的土地，包括耕地、林地、草地、農(nóng)田水利用地、養(yǎng)殖水面等。農(nóng)用地轉(zhuǎn)用是依據(jù)土地利用總體規(guī)劃和年度利用計(jì)劃，按照法律的審批權(quán)限（《中華人民共和國(guó)土地管理法》第四十四條規(guī)定），將農(nóng)用地轉(zhuǎn)變?yōu)榻ㄔO(shè)用地的行為。
    14.農(nóng)村宅基地和農(nóng)房是否能繼承?

農(nóng)村宅基地不能單獨(dú)繼承。農(nóng)戶(hù)可以依法繼承。農(nóng)村宅基地所有權(quán)、宅基地使用權(quán)和房屋所有權(quán)相分離，宅基地所有權(quán)屬農(nóng)民集體，宅基地使用權(quán)和房屋所有權(quán)屬于農(nóng)戶(hù)。宅基地使用權(quán)人以戶(hù)為單位，依法享有占有和使用宅基地的權(quán)利。在戶(hù)內(nèi)有成員死亡而農(nóng)戶(hù)存續(xù)的情況下，不發(fā)生宅基地繼承問(wèn)題。農(nóng)戶(hù)消亡時(shí)，權(quán)利主體不再存在，宅基地使用權(quán)滅失。同時(shí)，根據(jù)繼承法的有關(guān)規(guī)定，被繼承人的房屋作為其遺產(chǎn)由繼承人繼承。因房地?zé)o法分離，繼承人繼承房屋取得房屋所有權(quán)后，可以依法使用宅基地，但并不取得用益物權(quán)性質(zhì)的宅基地使用權(quán)。
    15.城鎮(zhèn)居民能否到農(nóng)村購(gòu)買(mǎi)宅基地？

不能。《國(guó)務(wù)院關(guān)于深化改革嚴(yán)格土地管理的決定》（國(guó)發(fā)〔2004〕28號(hào))明確規(guī)定，禁止城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購(gòu)置宅基地。《中央農(nóng)村工作領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室農(nóng)業(yè)農(nóng)村部關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)農(nóng)村宅基地管理的通知》規(guī)定,宅基地是農(nóng)村村民的基本居住保障,嚴(yán)禁城鎮(zhèn)居民到農(nóng)村購(gòu)買(mǎi)宅基地,嚴(yán)禁下鄉(xiāng)利用農(nóng)村宅基地建設(shè)別墅大院和私人會(huì)館。嚴(yán)禁借流轉(zhuǎn)之名違法違規(guī)圈占、買(mǎi)賣(mài)宅基地。

    16.宅基地可以轉(zhuǎn)讓嗎?

《中央農(nóng)村工作領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室農(nóng)業(yè)農(nóng)村部關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)農(nóng)村宅基地管理的通知》規(guī)定,在征得宅基地所有權(quán)人同意的前提下,鼓勵(lì)農(nóng)村村民在本集體經(jīng)濟(jì)經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)部向符合宅基地申請(qǐng)條件的農(nóng)戶(hù)轉(zhuǎn)讓宅基地。各地可探索通過(guò)制定宅基地轉(zhuǎn)讓示范合同等方式,引導(dǎo)規(guī)范轉(zhuǎn)讓行為。轉(zhuǎn)讓合同生效后,應(yīng)及時(shí)辦理宅基地使用權(quán)變更手續(xù)。須注意的是，受讓人須符合宅基地申請(qǐng)條件；轉(zhuǎn)讓人如果是“一戶(hù)一宅”，須明確表示不再申請(qǐng)宅基地，且已有住房保障。

17.進(jìn)城落戶(hù)的農(nóng)民是否必須退出原宅基地?

《中華人民共和國(guó)土地管理法》第六十二條規(guī)定,國(guó)家允許進(jìn)城落戶(hù)的農(nóng)村村民依法自愿有償退出宅基地。2019年中央一號(hào)文件規(guī)定，堅(jiān)持保障農(nóng)民土地權(quán)益、不得以退出承包地和宅基地作為農(nóng)民進(jìn)城落戶(hù)條件。《中央農(nóng)村工作領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室農(nóng)業(yè)農(nóng)村部關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)農(nóng)村宅基地管理的通知》規(guī)定,要充分保障宅基地農(nóng)戶(hù)資格權(quán)和農(nóng)民房屋財(cái)產(chǎn)權(quán)。不得以各種名義違背農(nóng)民意愿強(qiáng)制流轉(zhuǎn)宅基地和強(qiáng)迫農(nóng)民“上樓”,不得違法收回農(nóng)戶(hù)合法取得的宅基地,不得以退出宅基地作為農(nóng)民進(jìn)城落戶(hù)的條件。

    18.人均土地少的地區(qū)，如何滿(mǎn)足農(nóng)民居住需求？

《中央農(nóng)村工作領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室農(nóng)業(yè)農(nóng)村部關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)農(nóng)村宅基地管理的通知》規(guī)定，城鎮(zhèn)建設(shè)用地規(guī)模范圍外的村莊，要通過(guò)優(yōu)先安排新增建設(shè)用地計(jì)劃指標(biāo)、村莊整治、廢舊宅基地騰退等多種方式，增加宅基地空間，滿(mǎn)足符合宅基地分配條件農(nóng)戶(hù)的建房需求。城鎮(zhèn)建設(shè)用地規(guī)模范圍內(nèi)，可以通過(guò)建設(shè)農(nóng)民公寓、農(nóng)民住宅小區(qū)等方式，滿(mǎn)足農(nóng)民居住需要。

    19.村集體在什么情況下可以收回農(nóng)民宅基地?

有下列情形之一的，村集體報(bào)經(jīng)原批準(zhǔn)用地的人民政府批準(zhǔn),可以收回宅基地使用權(quán)：（1）鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村公共設(shè)施和公益事業(yè)建設(shè)需要使用土地的,集體收回宅地基使用權(quán)，并對(duì)宅基地使用權(quán)人給予適當(dāng)補(bǔ)償；（2）不按照批準(zhǔn)的用途使用宅基地的；（3）因撤銷(xiāo)、遷移等原因而停止使用宅基地的；（4）空閑或房屋坍塌、拆除兩年以上未恢復(fù)使用的宅基地,不再確定土地使用權(quán)。已經(jīng)確定使用權(quán)的，由集體報(bào)經(jīng)縣級(jí)人民政府批準(zhǔn)，注銷(xiāo)其土地登記，集體收回宅基地使用權(quán)；（5）非農(nóng)業(yè)戶(hù)口居民（含華僑）原在農(nóng)村的宅基地，房屋產(chǎn)權(quán)沒(méi)有變化的，可依法確定其集體建設(shè)用地使用權(quán)。房屋拆除后沒(méi)有批準(zhǔn)重建的，集體收回宅基地使用權(quán)；（6）在確定農(nóng)村居民宅基地使用權(quán)時(shí)，其面積超過(guò)當(dāng)?shù)卣?guī)定標(biāo)準(zhǔn)的，可在土地登記卡和權(quán)證內(nèi)注明超過(guò)標(biāo)準(zhǔn)面積的數(shù)量。以后分戶(hù)建房或現(xiàn)有房屋拆遷、改建、翻建或政府依法實(shí)施規(guī)劃重新建設(shè)時(shí)，按當(dāng)?shù)卣?guī)定的面積標(biāo)準(zhǔn)重新確定使用權(quán)，其超過(guò)部分由集體收回使用權(quán)；（7）地方政府規(guī)定的其他情形。

    20.盤(pán)活利用閑置宅基地和閑置農(nóng)房的方式有哪些?

《農(nóng)業(yè)農(nóng)村部關(guān)于積極穩(wěn)妥開(kāi)展農(nóng)村閑置宅基地和閑置住宅盤(pán)活利用工作的通知》規(guī)定,支持農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織及其成員采取自營(yíng)、出租、入股、合作等多種方式盤(pán)活利用農(nóng)村閑置宅基地和閑置住宅。支持返鄉(xiāng)人員依托自有和閑置住宅發(fā)展適合的鄉(xiāng)村產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目。引導(dǎo)企業(yè)參與盤(pán)活利用工作。但要防止侵占耕地、大拆大建、違規(guī)開(kāi)發(fā),確保盤(pán)活利用的農(nóng)村閑置宅基地和閑置住宅依法取得、權(quán)屬清晰。根據(jù)《農(nóng)業(yè)農(nóng)村部關(guān)于積極穩(wěn)妥開(kāi)展農(nóng)村閑置宅基地和閑置住宅盤(pán)活利用工作的通知》（農(nóng)經(jīng)發(fā)〔2019〕4號(hào)）,主要有三種方式:一是鼓勵(lì)利用閑置住宅發(fā)展符合鄉(xiāng)村特點(diǎn)的休閑農(nóng)業(yè)、鄉(xiāng)村旅游、餐飲民宿、文化體驗(yàn)、創(chuàng)意辦公、電子商務(wù)等新產(chǎn)業(yè)新業(yè)態(tài)。二是鼓勵(lì)利用閑置住宅發(fā)展農(nóng)產(chǎn)品冷鏈、初加工、倉(cāng)儲(chǔ)等一二三產(chǎn)業(yè)融合發(fā)展項(xiàng)目。三是支持采取整理、復(fù)墾、復(fù)綠等方式,開(kāi)展農(nóng)村閑置宅基地整治,依法依規(guī)利用城鄉(xiāng)建設(shè)用地增減掛鉤、集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地入市等政策,為農(nóng)民建房、鄉(xiāng)村建設(shè)和產(chǎn)業(yè)發(fā)展等提供土地等要素保障。

    21.農(nóng)房出租的最長(zhǎng)年限是多少？

《中華人民共和國(guó)合同法》第二百一十四條規(guī)定，租賃期限不得超過(guò)二十年。超過(guò)二十年的，超過(guò)部分無(wú)效。租賃期間屆滿(mǎn)，當(dāng)事人可以續(xù)訂租賃合同，但約定的租賃期限自續(xù)訂之日起不得超過(guò)二十年。《中央農(nóng)村工作領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室農(nóng)業(yè)農(nóng)村部關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)農(nóng)村宅基地管理的通知》規(guī)定,城鎮(zhèn)居民、工商資本等租賃農(nóng)房居住或開(kāi)展經(jīng)營(yíng)的,要嚴(yán)格遵守合同法的規(guī)定,租賃合同的期限不得超過(guò)二十年。合同到期后,雙方可以另行約定。

 22.農(nóng)村宅基地和農(nóng)民住房可以抵押?jiǎn)幔?/font>