贛市府辦字〔2019〕42號(hào)
贛州市人民政府辦公室關(guān)于
印發(fā)贛州市農(nóng)村宅基地管理制度改革
試點(diǎn)方案的通知
各縣（市、區(qū)）人民政府，市政府各部門(mén)，市屬、駐市各單位：
經(jīng)市政府同意，現(xiàn)將《贛州市農(nóng)村宅基地管理制度改革試點(diǎn)方案》印發(fā)給你們，請(qǐng)認(rèn)真貫徹執(zhí)行。
2019年7月6日
（此件主動(dòng)公開(kāi)）
贛州市農(nóng)村宅基地管理制度改革試點(diǎn)方案
為全面貫徹落實(shí)黨的十九大精神和省委、省政府工作部署，大力實(shí)施鄉(xiāng)村振興戰(zhàn)略，推進(jìn)農(nóng)村宅基地管理制度改革，現(xiàn)結(jié)合我市實(shí)際，制定本方案。
一、指導(dǎo)思想
以習(xí)近平新時(shí)代中國(guó)特色社會(huì)主義思想和黨的十九大精神為指導(dǎo)，緊緊圍繞“四個(gè)全面”戰(zhàn)略布局，按照中央鄉(xiāng)村振興戰(zhàn)略和深化農(nóng)村土地制度改革的總體要求，以保障和維護(hù)農(nóng)民宅基地權(quán)益，促進(jìn)農(nóng)民增收為出發(fā)點(diǎn)和落腳點(diǎn)，以節(jié)約集約利用土地為導(dǎo)向，以規(guī)范宅基地使用為突破口，積極探索農(nóng)村宅基地管理新機(jī)制，全面提升農(nóng)村宅基地管理水平，改善鄉(xiāng)村面貌，促進(jìn)城鄉(xiāng)融合和鄉(xiāng)村振興發(fā)展。
二、總體目標(biāo)
加快推進(jìn)農(nóng)村宅基地管理制度改革，規(guī)范宅基地使用管理，逐步實(shí)現(xiàn)從“一戶(hù)一宅”向“戶(hù)有所居”、從長(zhǎng)期無(wú)償向分類(lèi)有期有償、從單一居住功能向擁有諸多功能等轉(zhuǎn)變。探索宅基地所有權(quán)、資格權(quán)、使用權(quán)“三權(quán)分置”，推進(jìn)房地一體的農(nóng)房抵押貸款試點(diǎn)，鼓勵(lì)社會(huì)資本通過(guò)租賃、入股、合作等方式開(kāi)發(fā)利用農(nóng)村閑置宅基地和集體建設(shè)用地，壯大村集體經(jīng)濟(jì)，增加農(nóng)民土地財(cái)產(chǎn)性收入，實(shí)現(xiàn)農(nóng)民土地財(cái)產(chǎn)權(quán)，促進(jìn)鄉(xiāng)村振興。
三、基本原則
（一）堅(jiān)守底線(xiàn)，改革創(chuàng)新。既要堅(jiān)守“土地公有制性質(zhì)不改變、耕地紅線(xiàn)不突破、農(nóng)民利益不受損”三條底線(xiàn)，又要大膽作為，敢于嘗試，深入探索推進(jìn)農(nóng)村宅基地管理新模式、新方法、新路子。
（二）政府引導(dǎo)，村民自治。各級(jí)政府要發(fā)揮組織引導(dǎo)作用，統(tǒng)籌謀劃，精心組織，提供有效政策支持和制度保障。推進(jìn)農(nóng)民自主管理，充分發(fā)揮村民自治組織和村民事務(wù)理事會(huì)的作用，尊重農(nóng)民意愿，保障農(nóng)民權(quán)益，使改革成果惠及廣大農(nóng)民。
（三）積極探索，統(tǒng)籌推進(jìn)。積極實(shí)踐，大膽探索，先試先行，在實(shí)踐中不斷完善。堅(jiān)持把農(nóng)村宅基地管理制度改革與加強(qiáng)農(nóng)民建房管理、美麗鄉(xiāng)村建設(shè)、農(nóng)村產(chǎn)業(yè)發(fā)展、增加農(nóng)民收入、壯大集體經(jīng)濟(jì)有機(jī)結(jié)合起來(lái)，提升改革的系統(tǒng)性和完整性，形成改革合力。
四、主要工作任務(wù)
（一）夯實(shí)農(nóng)村宅基地管理基礎(chǔ)
1.強(qiáng)化鄉(xiāng)村規(guī)劃引領(lǐng)。加強(qiáng)鄉(xiāng)村規(guī)劃管理工作，實(shí)現(xiàn)規(guī)劃管理全覆蓋。根據(jù)確定的建設(shè)用地總規(guī)模和農(nóng)村居民轉(zhuǎn)移規(guī)律，按照先規(guī)劃后建設(shè)原則，通盤(pán)考慮土地利用、產(chǎn)業(yè)發(fā)展、居民點(diǎn)建設(shè)、人居環(huán)境整治、生態(tài)保護(hù)和歷史文化傳承，注重保持鄉(xiāng)土風(fēng)貌，科學(xué)編制多規(guī)合一的實(shí)用性國(guó)土空間規(guī)劃。在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)的農(nóng)民住房，依據(jù)國(guó)土空間規(guī)劃，可實(shí)行公寓或住宅小區(qū)方式保障；對(duì)集鎮(zhèn)范圍內(nèi)的農(nóng)民建房，實(shí)行集中統(tǒng)建或多戶(hù)聯(lián)建；對(duì)不宜原址拆舊建新的傳統(tǒng)偏遠(yuǎn)農(nóng)區(qū)，引導(dǎo)農(nóng)民到中心村莊按規(guī)劃位置和風(fēng)貌管控要求集中建房。〔市自然資源局、市農(nóng)業(yè)農(nóng)村局、市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局、市交通運(yùn)輸局、市水利局、市生態(tài)環(huán)境局、市林業(yè)局牽頭，各縣（市、區(qū)）政府負(fù)責(zé)〕
2.加強(qiáng)農(nóng)村宅基地審批管理。規(guī)范農(nóng)民建房行為，壓實(shí)鄉(xiāng)鎮(zhèn)屬地管理責(zé)任，嚴(yán)格“一戶(hù)一宅”制度。嚴(yán)格村民建房審批，進(jìn)一步完善村民建房審批綜合服務(wù)窗口建設(shè)，嚴(yán)格落實(shí)批后監(jiān)管“五到場(chǎng)一公示”制度。〔市自然資源局、市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局牽頭，各縣（市、區(qū)）政府負(fù)責(zé)〕
3.完善村民理事會(huì)制度。按照代表性、公認(rèn)性、穩(wěn)定性原則，以村民小組為單位健全村民理事會(huì)，完善工作章程，強(qiáng)化管理職能，在宅基地資格權(quán)認(rèn)定以及申請(qǐng)、流轉(zhuǎn)、退出、收益分配等事務(wù)中充分發(fā)揮村民理事會(huì)的民主管理作用，同時(shí)加強(qiáng)對(duì)村民理事會(huì)的引導(dǎo)和監(jiān)督，防止家族宗族勢(shì)力干擾。〔市農(nóng)業(yè)農(nóng)村局、市自然資源局牽頭，各縣（市、區(qū)）政府負(fù)責(zé)〕
（二）完善宅基地資格權(quán)認(rèn)定方式，保障農(nóng)民“戶(hù)有所居”
4.完善宅基地資格認(rèn)定方式。結(jié)合農(nóng)村實(shí)際，統(tǒng)籌考慮戶(hù)籍關(guān)系和土地承包、居住情況、履行義務(wù)等因素，賦予農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員長(zhǎng)期而有保障的宅基地權(quán)利，研究農(nóng)村宅基地資格權(quán)認(rèn)定操作細(xì)則，保障農(nóng)村宅基地資源公開(kāi)公平合理分配。〔市農(nóng)業(yè)農(nóng)村局、市自然資源局牽頭，各縣（市、區(qū)）政府負(fù)責(zé)〕
5.加快房地一體的確權(quán)登記發(fā)證。以房地一體的農(nóng)村宅基地和集體建設(shè)用地使用權(quán)確權(quán)登記發(fā)證、第三次全國(guó)國(guó)土調(diào)查工作為契機(jī)，推進(jìn)宅基地和集體建設(shè)用地確權(quán)登記，完善宅基地檔案，對(duì)符合登記發(fā)證條件的，發(fā)放房地一體的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證，增強(qiáng)農(nóng)民對(duì)土地權(quán)益保障、財(cái)產(chǎn)性收入預(yù)期的信心。〔市自然資源局牽頭，各縣（市、區(qū)）政府負(fù)責(zé)〕
6.建立健全宅基地使用機(jī)制。推進(jìn)宅基地節(jié)約集約利用，堅(jiān)持“一戶(hù)一宅、面積法定”原則，集體經(jīng)濟(jì)組織對(duì)采取有償?shù)确绞酵顺龅恼亍⒋鍍?nèi)空閑地進(jìn)行集中規(guī)劃使用的可以實(shí)行擇位競(jìng)價(jià)，對(duì)歷史原因超過(guò)規(guī)定面積標(biāo)準(zhǔn)、“一戶(hù)多宅”以及非本集體經(jīng)濟(jì)組織成員通過(guò)繼承房屋或其它方式占用和使用宅基地的，探索有償退出、有償使用制度。有償退出資金由集體經(jīng)濟(jì)組織自行解決，主要來(lái)源于宅基地有償使用、土地“增減掛”收益等。〔市農(nóng)業(yè)農(nóng)村局、市自然資源局牽頭，各縣（市、區(qū)）政府負(fù)責(zé)〕
7.探索農(nóng)村宅基地退出機(jī)制。按不同類(lèi)別，采取無(wú)償、有償和享受政府相關(guān)優(yōu)惠政策等方式鼓勵(lì)退出多余宅基地。對(duì)符合建房條件又自愿放棄建房資格的無(wú)房戶(hù)，以及符合“一戶(hù)一宅”政策且全部退出的農(nóng)戶(hù)給予補(bǔ)償獎(jiǎng)勵(lì)，退出宅基地的應(yīng)簽訂退出協(xié)議。〔市農(nóng)業(yè)農(nóng)村局、市自然資源局牽頭，各縣（市、區(qū)）政府負(fù)責(zé)〕
8.完善農(nóng)民進(jìn)城落戶(hù)政策。健全農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口市民化機(jī)制，堅(jiān)持保障農(nóng)民土地權(quán)益，不以退出承包地和宅基地作為農(nóng)民進(jìn)城落戶(hù)條件。對(duì)有退出意向的農(nóng)戶(hù)，可采取“留權(quán)不留地”等方式，在一定時(shí)間內(nèi)保留其農(nóng)民身份的宅基地申請(qǐng)權(quán)利。對(duì)自愿放棄宅基地進(jìn)城落戶(hù)的農(nóng)戶(hù)，可給予教育、就業(yè)、信貸等方面優(yōu)惠政策，探索按成本價(jià)申購(gòu)政府投資建設(shè)的保障性住房、返遷安置房。〔市自然資源局、市農(nóng)業(yè)農(nóng)村局、市教育局、市人力資源和社會(huì)保障局、市政府金融辦牽頭，各縣（市、區(qū)）政府負(fù)責(zé)〕
（三）創(chuàng)新宅基地利用方式，實(shí)現(xiàn)土地財(cái)產(chǎn)權(quán)
9.推進(jìn)農(nóng)房抵押貸款顯化農(nóng)村土地價(jià)值。賦予農(nóng)村宅基地、農(nóng)民住房抵押融資功能，盤(pán)活農(nóng)民土地用益物權(quán)的財(cái)產(chǎn)屬性，在風(fēng)險(xiǎn)可控的前提下，繼續(xù)穩(wěn)妥探索宅基地使用權(quán)抵押。適時(shí)建立貸款風(fēng)險(xiǎn)緩釋機(jī)制和貸款風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償基金，做好抵押登記、抵押物處置、風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償、抵押物處置后農(nóng)民住房保障等配套支持工作，保障抵押權(quán)人合法權(quán)益。〔人民銀行贛州市中心支行牽頭，市自然資源局、市政府金融辦配合，各縣（市、區(qū)）政府負(fù)責(zé)〕
10.盤(pán)活利用閑置宅基地增加農(nóng)民收入。積極探索宅基地所有權(quán)、資格權(quán)、使用權(quán)“三權(quán)分置”，適度放活宅基地使用權(quán)。在符合“一戶(hù)一宅”等農(nóng)村宅基地管理規(guī)定和相關(guān)規(guī)劃、尊重農(nóng)民意愿前提下，允許返鄉(xiāng)人員、下鄉(xiāng)人員和當(dāng)?shù)剞r(nóng)民合作改建自住房，租用農(nóng)村閑置房用于養(yǎng)老或開(kāi)展民宿經(jīng)濟(jì)等經(jīng)營(yíng)性活動(dòng)，拓寬農(nóng)民增收渠道。嚴(yán)禁違法違規(guī)買(mǎi)賣(mài)農(nóng)村宅基地。〔市農(nóng)業(yè)農(nóng)村局、市自然資源局牽頭，各縣（市、區(qū)）政府負(fù)責(zé)〕
11.喚醒沉睡土地資產(chǎn)壯大集體經(jīng)濟(jì)。鼓勵(lì)社會(huì)資本以租賃、入股、合作等方式與農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織綜合利用集體建設(shè)用地，用于鄉(xiāng)村旅游、鄉(xiāng)村民宿、鄉(xiāng)村電商、文化創(chuàng)意、養(yǎng)生養(yǎng)老等產(chǎn)業(yè)，釋放土地價(jià)值潛能。嚴(yán)禁用于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)小產(chǎn)權(quán)房、私人會(huì)所、別墅大院。〔市農(nóng)業(yè)農(nóng)村局、市自然資源局、市文化廣電新聞出版旅游局牽頭，各縣（市、區(qū)）政府負(fù)責(zé)〕
（四）用活“增減掛”政策助推宅基地改革
12.優(yōu)化鄉(xiāng)村振興用地布局。用活用足“增減掛”政策，放寬立項(xiàng)條件，對(duì)房前屋后便于耕種、不易被占用、單個(gè)地塊面積不小于1500平方米（貧困縣適當(dāng)放寬標(biāo)準(zhǔn)，但驗(yàn)收時(shí)不少于400平方米）、與周邊農(nóng)用地相連的退出宅基地用于“增減掛”項(xiàng)目，符合條件的可以復(fù)墾為耕地。項(xiàng)目區(qū)復(fù)墾驗(yàn)收后，等量置換出建新指標(biāo)，除用于預(yù)留村民建房和易地搬遷外，優(yōu)先用于村鎮(zhèn)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和農(nóng)村新產(chǎn)業(yè)、新業(yè)態(tài)發(fā)展，提高農(nóng)民生活質(zhì)量，改善村容村貌和生態(tài)環(huán)境。〔市自然資源局牽頭，各縣（市、區(qū)）政府負(fù)責(zé)〕
13.合理分配“增減掛”收益資金。充分釋放“宅改”+“增減掛”的價(jià)值潛能，統(tǒng)籌推進(jìn)“增減掛”節(jié)余指標(biāo)跨省或省內(nèi)流轉(zhuǎn)，所得收益全部用于脫貧攻堅(jiān)和鄉(xiāng)村振興。“增減掛”節(jié)余指標(biāo)凈收益重點(diǎn)用于易地扶貧搬遷的貧困人口安置、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、村莊規(guī)劃及村莊整治等。完善“增減掛”收益分配機(jī)制，進(jìn)一步提高收益返還標(biāo)準(zhǔn)，確保“增減掛”周轉(zhuǎn)指標(biāo)收益足額返還農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織，用于改善農(nóng)村的生產(chǎn)生活條件，助力村集體經(jīng)濟(jì)發(fā)展。〔市自然資源局、市財(cái)政局牽頭，各縣（市、區(qū)）政府負(fù)責(zé)〕
（五）用好村莊騰退土地釋放農(nóng)業(yè)農(nóng)村發(fā)展活力
14.合理有效利用騰退后的宅基地。統(tǒng)籌考慮騰退宅基地周邊環(huán)境，騰退出的宅基地在符合村莊規(guī)劃的前提下，按照“宜林則林、宜耕則耕、宜建則建”的原則進(jìn)行利用，未布局村莊規(guī)劃的，可納入“過(guò)渡宅基地”進(jìn)行臨時(shí)管理，引導(dǎo)村民復(fù)耕復(fù)綠，發(fā)展庭院經(jīng)濟(jì)。鼓勵(lì)各地充分利用農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)扶持政策提高資源利用效率，將騰退出的土地建設(shè)成高標(biāo)準(zhǔn)農(nóng)田及高產(chǎn)油茶、精品果園等高效農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)基地，推動(dòng)農(nóng)業(yè)適度規(guī)模經(jīng)營(yíng)和農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)發(fā)展，有效帶動(dòng)農(nóng)民就業(yè)，促進(jìn)農(nóng)民增收，增加集體收入。〔市農(nóng)業(yè)農(nóng)村局、市自然資源局牽頭，各縣（市、區(qū)）政府負(fù)責(zé)〕
五、工作步驟
（一）調(diào)查摸底階段（2019年6月-7月）。各縣（市、區(qū)）結(jié)合我市房地一體的農(nóng)村宅基地和集體建設(shè)用地確權(quán)登記發(fā)證和第三次全國(guó)國(guó)土調(diào)查工作，摸清農(nóng)村房屋權(quán)屬、農(nóng)村建設(shè)用地等底數(shù)；摸清拆除、騰出宅基地的數(shù)量，建立工作臺(tái)賬，并在7月底前分別上報(bào)市農(nóng)業(yè)農(nóng)村局和市自然資源局。
（二）啟動(dòng)試點(diǎn)階段（2019年8月-12月）。各縣（市、區(qū)）根據(jù)實(shí)際情況，在除城鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)外移民搬遷村和城市規(guī)劃建成區(qū)的棚改村外自主選擇3-4個(gè)具有代表性、村民事務(wù)理事會(huì)積極性高的村莊進(jìn)行試點(diǎn)，試點(diǎn)結(jié)束后形成總結(jié)報(bào)告，為全面推行奠定基礎(chǔ)。
（三）全面推行階段（2020年1月-12月）。各縣（市、區(qū)）在總結(jié)試點(diǎn)工作經(jīng)驗(yàn)的基礎(chǔ)上，進(jìn)一步健全各項(xiàng)制度機(jī)制，在全市范圍內(nèi)開(kāi)展改革試點(diǎn)工作，總結(jié)試點(diǎn)做法與成效，形成長(zhǎng)效機(jī)制，促進(jìn)宅基地有效利用。
六、組織保障
（一）加強(qiáng)領(lǐng)導(dǎo)，組織保障。建立市政府分管領(lǐng)導(dǎo)為組長(zhǎng)，市自然資源局、市農(nóng)業(yè)農(nóng)村局、市民政局、市財(cái)政局、市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局、市政府金融辦、市文化廣電新聞出版旅游局為成員的農(nóng)村宅基地管理制度改革聯(lián)席會(huì)議制度，不定期研究、協(xié)調(diào)、解決改革推進(jìn)過(guò)程中的相關(guān)問(wèn)題。各地要把推進(jìn)宅基地管理制度改革試點(diǎn)作為夯實(shí)基層基礎(chǔ)的重要任務(wù)，擺上更加重要的議程，切實(shí)加強(qiáng)組織領(lǐng)導(dǎo)，形成齊抓共管、上下聯(lián)動(dòng)的工作合力，穩(wěn)步推進(jìn)改革。
（二）部門(mén)協(xié)作，抓好落實(shí)。各地各部門(mén)要高度重視，深刻認(rèn)識(shí)工作的重要性和艱巨性，各縣（市、區(qū)）人民政府，贛州經(jīng)開(kāi)區(qū)、蓉江新區(qū)管委會(huì)為責(zé)任主體，負(fù)責(zé)組織開(kāi)展此項(xiàng)工作，各鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府為實(shí)施主體，負(fù)責(zé)具體實(shí)施，自然資源、農(nóng)業(yè)農(nóng)村、住房建設(shè)等部門(mén)要加強(qiáng)業(yè)務(wù)指導(dǎo)，加強(qiáng)協(xié)作，建立公開(kāi)、透明、高效的工作機(jī)制，并加強(qiáng)指導(dǎo)村級(jí)組織建設(shè)，充分發(fā)揮基層組織的作用，形成政府主導(dǎo)、部門(mén)協(xié)作、社會(huì)參與的長(zhǎng)效工作機(jī)制。責(zé)任單位要細(xì)化責(zé)任分工，逐級(jí)落實(shí)具體責(zé)任領(lǐng)導(dǎo)，負(fù)責(zé)改革試點(diǎn)任務(wù)具體實(shí)施和落實(shí)。
（三）宣傳引導(dǎo)，統(tǒng)一思想。通過(guò)召開(kāi)動(dòng)員會(huì)、現(xiàn)場(chǎng)會(huì)、推進(jìn)會(huì)，強(qiáng)化宣傳發(fā)動(dòng)，統(tǒng)一干部群眾思想認(rèn)識(shí)，調(diào)動(dòng)社會(huì)各界參與改革試點(diǎn)的積極性，充分利用各種輿論宣傳工具，宣傳改革試點(diǎn)的目的意義、政策措施，大力營(yíng)造改革氛圍。
（四）講究方法，穩(wěn)步實(shí)施。堅(jiān)持統(tǒng)一設(shè)計(jì)、統(tǒng)籌推進(jìn)和分步實(shí)施、分塊操作的“統(tǒng)分結(jié)合”工作方法，加強(qiáng)統(tǒng)籌協(xié)調(diào)，按程序、分步驟穩(wěn)步推進(jìn)，堅(jiān)守改革試點(diǎn)的原則和底線(xiàn)，嚴(yán)格執(zhí)行改革政策，強(qiáng)化及時(shí)糾偏，堅(jiān)持風(fēng)險(xiǎn)可控，審慎穩(wěn)步推進(jìn)，確保改革試點(diǎn)成功。