《江西省農(nóng)村村民自建房管理辦法》已經(jīng)2023年9月27日省人民政府第25次常務會議審議通過，現(xiàn)予公布，自2023年11月1日起施行。

省長葉建春

2023年9月28日

（此件主動公開）

江西省農(nóng)村村民自建房管理辦法

目錄

第一章總則

第二章規(guī)劃和用地

第三章批準和建設

第四章安全管理

第五章法律責任

第六章附則

第一章總則

第一條為了加強農(nóng)村村民自建房的管理，保障農(nóng)村住房建設質(zhì)量安全，提升農(nóng)村住房品質(zhì)，根據(jù)有關法律、法規(guī)規(guī)定，結合我省實際，制定本辦法。

第二條本省行政區(qū)域內(nèi)集體土地上的農(nóng)村村民（以下簡稱村民）自建房的建設和安全管理適用本辦法。

本辦法所稱村民自建房，是指村民在宅基地上建設的自住房屋，包括新建、改建、擴建、翻建的住宅。

本辦法所稱農(nóng)村宅基地，是指村民用來建造住宅及其附屬設施的集體建設用地，包括住房、附屬用房、庭院和圍墻等用地。

第三條村民自建房應當遵循規(guī)劃先行、一戶一宅、保護耕地、節(jié)約用地、因地制宜、保障安全的原則，體現(xiàn)當?shù)貧v史文化、地域特色、傳統(tǒng)民居和鄉(xiāng)村風貌。

第四條縣級以上人民政府應當加強對本行政區(qū)域內(nèi)村民自建房管理的領導，將農(nóng)村住房建設納入國土空間規(guī)劃，建立村民自建房管理工作協(xié)調(diào)機制，明確有關部門職責分工，建立村民自建房信息共享機制，將所需工作經(jīng)費納入本級財政預算。適時開展聯(lián)合檢查，并指導和支持鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府開展村民自建房管理和服務工作。

鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府負責本行政區(qū)域內(nèi)村民自建房管理服務工作，明確鄉(xiāng)鎮(zhèn)村民自建房具體管理機構和審批、規(guī)劃、質(zhì)量安全等具體責任人員，根據(jù)法律、法規(guī)授權和依法賦權、委托，實施村民自建房有關行政審批和綜合執(zhí)法。

第五條縣級以上人民政府自然資源主管部門負責在國土空間規(guī)劃中統(tǒng)籌安排農(nóng)村宅基地用地規(guī)模和布局，依法開展農(nóng)用地轉用、規(guī)劃許可、農(nóng)村房地一體不動產(chǎn)登記等監(jiān)督管理服務工作。

縣級以上人民政府農(nóng)業(yè)農(nóng)村主管部門負責農(nóng)村宅基地監(jiān)督管理有關工作，建立健全宅基地管理制度，指導閑置宅基地和閑置住宅利用，指導已賦權的鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府查處有關宅基地違法行為。

縣級以上人民政府住房城鄉(xiāng)建設主管部門牽頭負責村民自建房建設質(zhì)量安全管理工作，加強對鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府開展村民自建房建設質(zhì)量安全管理的技術指導，規(guī)范農(nóng)村房屋安全鑒定管理，組織編制、推廣使用農(nóng)村住房設計通用圖集，組織鄉(xiāng)村建設工匠培訓和管理。

縣級以上人民政府林業(yè)主管部門負責農(nóng)村宅基地建房使用林地的管理，指導鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府依法辦理農(nóng)村宅基地建房使用林地手續(xù)，加強宅基地建房使用林地的監(jiān)管。

縣級以上人民政府市場監(jiān)督管理主管部門負責生產(chǎn)、銷售環(huán)節(jié)建筑材料產(chǎn)品質(zhì)量的監(jiān)督管理，依法發(fā)布不合格建材信息。

縣級以上人民政府公安、民政、生態(tài)環(huán)境、交通運輸（公路）、水利、文化旅游、應急管理等部門按照各自職責，負責村民自建房相關工作。

第六條鼓勵村民委員會和農(nóng)村集體經(jīng)濟組織擬定有村民自建房自治管理內(nèi)容的村規(guī)民約，按民主程序討論通過后實施。村民委員會和農(nóng)村集體經(jīng)濟組織引導村民依法依規(guī)開展自建房活動，指導村民辦理相關審批手續(xù);對自建房過程中的違法行為及時勸阻，并向鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府報告；可以明確村協(xié)管員、網(wǎng)格員，協(xié)助開展村民自建房管理和服務工作。

鼓勵通過村民理事會的形式發(fā)揮民主議事功能，對村民自建房進行自治管理。

第二章規(guī)劃和用地

第七條編制鄉(xiāng)鎮(zhèn)國土空間規(guī)劃、村莊規(guī)劃時，應當依據(jù)縣級以上國土空間總體規(guī)劃，統(tǒng)籌考慮土地利用、產(chǎn)業(yè)發(fā)展、居民點布局、鄉(xiāng)村建設、防災減災、生態(tài)保護和歷史文化傳承、村民意愿等因素，依法合理安排宅基地用地規(guī)模和布局。

第八條村民自建房選址應當符合鄉(xiāng)鎮(zhèn)國土空間規(guī)劃、村莊規(guī)劃，充分利用原有的宅基地、村內(nèi)空閑地和荒山、荒坡，禁止占用永久基本農(nóng)田和生態(tài)保護紅線內(nèi)區(qū)域，嚴格控制占用耕地、生態(tài)公益林地、天然林林地和自然濕地，避開地質(zhì)災害易發(fā)區(qū)、河道行洪區(qū)等危險區(qū)域，禁止高陡切坡建房及無防護措施切坡建房，不得在法律、法規(guī)規(guī)定的禁止建設區(qū)域選址建設住宅。

第九條村民自建房用地依法實行計劃管理，縣級以上人民政府應當按照國家規(guī)定安排新增建設用地計劃指標，對符合條件的村民自建房用地計劃指標予以保障。

第十條村民一戶只能擁有一處宅基地，自建住房不得超過《江西省實施〈中華人民共和國土地管理法〉辦法》規(guī)定的用地面積標準和省人民政府規(guī)定的建筑面積、建筑層數(shù)。

人均土地少、不能保障一戶擁有一處宅基地的地區(qū)，縣級人民政府在充分尊重農(nóng)村村民意愿的基礎上，可以采取集中統(tǒng)建、多戶聯(lián)建等方式保障村民實現(xiàn)戶有所居。

第十一條村莊規(guī)劃應當延續(xù)具有歷史風貌和傳統(tǒng)文化傳承的村莊街巷肌理和建筑布局，鼓勵村民自建房與當?shù)貍鹘y(tǒng)民居風格相協(xié)調(diào)，弘揚傳統(tǒng)建筑文化，將傳統(tǒng)建造技藝與建筑新技術、新工藝、新材料相結合。鼓勵發(fā)展裝配式建筑，建設功能現(xiàn)代、結構安全、成本經(jīng)濟、綠色環(huán)保，并與鄉(xiāng)村環(huán)境相協(xié)調(diào)的宜居住房。

第三章批準和建設

第十二條鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應當公示村莊規(guī)劃，以及宅基地審批和村民建房相關規(guī)劃許可的申請條件、審批程序、審批結果、投訴舉報方式等事項，接受群眾監(jiān)督。

第十三條在城鎮(zhèn)開發(fā)邊界內(nèi)集體土地上申請宅基地建房的，依據(jù)國土空間詳細規(guī)劃辦理規(guī)劃許可等相關手續(xù)，法律、法規(guī)另有規(guī)定的，從其規(guī)定。

在城鎮(zhèn)開發(fā)邊界外集體土地上申請宅基地建房的，應當符合當?shù)卮迩f規(guī)劃的要求，未編制村莊規(guī)劃的應當符合縣或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)國土空間規(guī)劃管理規(guī)定，按照本辦法第十四條、第十五條的規(guī)定辦理鄉(xiāng)村建設規(guī)劃許可和農(nóng)村宅基地批準。

核發(fā)鄉(xiāng)村建設規(guī)劃許可證,應當符合依法批準的村莊規(guī)劃或者縣、鄉(xiāng)鎮(zhèn)國土空間規(guī)劃管理規(guī)定。

第十四條村民申請宅基地建房的，應當以戶為單位向農(nóng)村集體經(jīng)濟組織提出申請，提交有關材料。沒有設立農(nóng)村集體經(jīng)濟組織的，村民應當向所在的村民小組或者村民委員會提出申請。

第十五條農(nóng)村集體經(jīng)濟組織或者村民小組、村民委員會收到村民提交的申請材料，應當按照規(guī)定程序進行集體討論并公示后，報鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府審核批準。

收到申請材料后，鄉(xiāng)鎮(zhèn)村民自建房管理機構應當組織現(xiàn)場勘查，并依法對申請材料的真實性、完整性、合法性進行審查。審查通過的，鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府依法批準建房申請，并按照規(guī)定辦理鄉(xiāng)村建設規(guī)劃許可證和農(nóng)村宅基地批準書,繪制宅基地坐標平面位置圖；審查未通過的，及時告知申請人依法不予批準的理由。

涉及占用農(nóng)用地的，應當依法先行辦理農(nóng)用地轉用審批。涉及交通、水利、通訊、電力等設施依法需要征求意見的，鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應當依法征求相關部門的意見。

除不可抗力等原因外，經(jīng)批準的宅基地，兩年不建住宅的，原批準文件失效。確需使用的，依法重新報批。

鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應當在便民服務中心設立村民建房申請受理窗口，引導村民選用農(nóng)村住房設計通用圖集，方便村民辦理手續(xù)。

第十六條鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應當建立村民自建房管理臺賬，歸檔留存有關資料，并將建房信息及相關情況及時報送縣級人民政府農(nóng)業(yè)農(nóng)村、自然資源、住房城鄉(xiāng)建設等主管部門。

第十七條村民自建房設計應當注重建筑質(zhì)量安全，并符合當?shù)叵嚓P規(guī)劃的風貌管控要求，建設二層及以上的村民自建房應當選用政府免費提供的農(nóng)村住房設計通用圖集，或者委托具有相應資質(zhì)的設計單位進行設計。

第十八條縣級以上人民政府住房城鄉(xiāng)建設主管部門對鄉(xiāng)村建設工匠免費提供專業(yè)技能、安全知識等培訓，發(fā)放培訓合格證書，建立鄉(xiāng)村建設工匠名錄并向社會公布，為村民建房提供技術支撐。

第十九條住房城鄉(xiāng)建設主管部門應當會同市場監(jiān)督管理主管部門制定村民建房合同示范文本并推廣使用，鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應當引導建房村民參照合同示范文本與施工單位或者鄉(xiāng)村建設工匠簽訂書面合同，約定雙方權利義務，明確施工安全和房屋質(zhì)量責任。

第二十條建房施工前，鄉(xiāng)鎮(zhèn)村民自建房管理機構應當組織人員現(xiàn)場釘樁放線。村民自建房從鄉(xiāng)村建設工匠名錄中選擇工匠，或者委托具有相應資質(zhì)的施工單位施工。鄉(xiāng)村建設工匠或者施工單位（以下統(tǒng)稱施工方）應當按照建房審批文件、設計圖紙、施工技術標準和操作規(guī)程施工。

施工方應當做好施工現(xiàn)場安全防護工作，防止發(fā)生安全事故，建房村民應當協(xié)助配合。鼓勵建房村民、施工方購買雇主責任險、意外傷害險等保險。

第二十一條村民自建房建設應當使用符合國家標準的建筑材料、建筑構配件和設備。

施工方應當協(xié)助建房村民選用合格的建筑材料、建筑構配件和設備，不得偷工減料。建房村民要求使用不合格的建筑材料、建筑構配件和設備的，施工方應當勸阻、拒絕并及時報告鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府。

第二十二條鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應當組織開展村民自建房施工現(xiàn)場日常檢查，懸掛建房公示牌，核查是否按照批準面積、規(guī)劃許可、設計圖紙等要求進行施工，是否采取安全生產(chǎn)防護措施，及時發(fā)現(xiàn)、制止和查處違法違規(guī)行為，相關行為人和單位應當支持配合。村民委員會可以組織開展村民自建房施工現(xiàn)場檢查，發(fā)現(xiàn)違法違規(guī)行為的，予以勸阻；勸阻無效的，應當及時報告鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府。

施工中發(fā)生事故的，建房村民和施工方應當立即開展救援，鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應當及時組織救援并依法上報。

第二十三條村民自建房竣工后，鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應當組織相關部門，實地核實房屋是否符合經(jīng)依法審批的用地、規(guī)劃和房屋設計要求。對符合要求的，出具農(nóng)村宅基地和建房（規(guī)劃許可）驗收意見表。

建房村民負責組織施工方對自建房進行竣工驗收；委托設計、監(jiān)理的，設計、監(jiān)理單位或者人員也應當參加竣工驗收。縣級人民政府住房城鄉(xiāng)建設主管部門和其他相關部門應當依據(jù)職責，為村民自建房驗收免費提供技術服務，或者指導鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府免費提供技術服務。

第二十四條村民自建房竣工后，憑農(nóng)村宅基地和建房（規(guī)劃許可）驗收意見表向所在地不動產(chǎn)登記機構申請辦理不動產(chǎn)登記。

縣級不動產(chǎn)登記機構應當將登記窗口延伸至鄉(xiāng)鎮(zhèn)便民服務中心，方便村民辦理登記。

第二十五條村民符合條件經(jīng)批準異地建房的，應當將原宅基地退回農(nóng)村集體經(jīng)濟組織。農(nóng)村集體經(jīng)濟組織利用閑置宅基地和閑置農(nóng)房應當充分尊重村民意愿，優(yōu)先用于村民居住和公益事業(yè)。

第四章安全管理

第二十六條村民自建房產(chǎn)權人依法對其房屋質(zhì)量安全負主體責任，設計、施工、材料供應等單位或者個人分別依法承擔相應的質(zhì)量和安全責任。縣級以上人民政府有關主管部門依法對其職責范圍內(nèi)的村民自建房質(zhì)量安全負監(jiān)督指導管理責任，鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府依法對村民自建房建設和安全負屬地管理責任。

第二十七條各級人民政府及有關部門應當建立常態(tài)化村民自建房安全排查工作機制，重點對以下房屋進行排查：

（一）發(fā)生爆炸、火災、沉降、垮塌、撞擊等突發(fā)事件可能影響房屋安全的；

（二）發(fā)生地震、氣象災害、地質(zhì)災害等自然災害可能影響房屋安全的；

（三）村民委員會認為存在安全隱患，提出申請的。

經(jīng)排查發(fā)現(xiàn)存在安全隱患的村民自建房，鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府按照屬地管理原則及時組織安全鑒定，縣級以上人民政府住房城鄉(xiāng)建設主管部門應當提供相應技術支持。

第二十八條村民自建房經(jīng)鑒定為危險房屋的，房屋安全鑒定機構應當將房屋安全鑒定報告及時送達委托人,并及時向房屋所在地鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府報告，鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府收到報告后及時向縣級人民政府住房城鄉(xiāng)建設主管部門報告。鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應當自收到房屋安全鑒定報告之日起三個工作日內(nèi)，向房屋使用安全責任人發(fā)出風險告知書,提出對危險房屋的處置建議，督促房屋使用安全責任人采取維修加固、拆除等解危措施。有垮塌危險的，房屋使用安全責任人應當立即停止使用并組織人員撤離。

第二十九條利用村民自建房從事生產(chǎn)經(jīng)營活動的，產(chǎn)權人或者經(jīng)營管理者在辦理相關經(jīng)營許可、開展經(jīng)營活動前，應當依法取得房屋安全鑒定合格證明，經(jīng)鑒定為危險房屋的不得用于生產(chǎn)經(jīng)營，鑒定機構應當對鑒定報告的真實性和準確性負責。擅自改擴建或者更改承重結構的村民自建房，不得用于生產(chǎn)經(jīng)營活動。用作生產(chǎn)經(jīng)營的村民自建房應當符合生產(chǎn)經(jīng)營場所依法應當具備的消防安全標準，并不得占用、堵塞疏散通道和安全出口。

村民自建房用于生產(chǎn)經(jīng)營的，產(chǎn)權人和經(jīng)營管理者應當嚴格落實安全責任，定期開展安全自查，及時消除事故隱患。

第三十條村民自建房使用安全責任人不得實施下列影響房屋使用安全的行為：

（一）擅自更改建筑主體和承重結構；

（二）超過原設計標準增加房屋使用荷載；

（三）安裝危及房屋結構安全的設施設備；

（四）違法存放爆炸性、放射性、腐蝕性、毒害性等危險物品；

（五）在房屋周邊容易造成地質(zhì)災害風險隱患的山體開挖坡腳；

（六）其他違反法律、法規(guī)規(guī)定的危害房屋使用安全的行為。

第五章法律責任

第三十一條對在農(nóng)村宅基地和村民自建房審批、監(jiān)管、執(zhí)法過程中玩忽職守、濫用職權、徇私舞弊、收受賄賂、侵害村民合法權益的公職人員，依法給予處分。

第三十二條在鄉(xiāng)、村莊規(guī)劃區(qū)內(nèi)未依法取得規(guī)劃許可或者未按照規(guī)劃許可的規(guī)定建住宅的，由鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府依照《中華人民共和國城鄉(xiāng)規(guī)劃法》的規(guī)定責令停止建設、限期改正；逾期不改正的，可以拆除。

村民未經(jīng)批準或者采取欺騙手段騙取批準，非法占用土地建住宅的，或者超過規(guī)定標準多占土地建住宅的，依照《中華人民共和國土地管理法》的規(guī)定責令退還非法占用的土地，限期拆除在非法占用的土地上新建的房屋。

第三十三條法律、法規(guī)對村民自建房管理另有規(guī)定的，從其規(guī)定。

第六章附則

第三十四條本辦法自2023年11月1日起施行。